2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨？

红色警报：“买房杠杆高，买地杠杆更高”

如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。

“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。

从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。

据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。

相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。

今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来？

“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。

记者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。

如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。

树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。

中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。

值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。

金色诱惑：割舍不下的“地王”盛宴

各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。

“今年济南东部先后出了两个地王，地面价格从每平方米7000多元直线上升至9000元左右，导致房价从年初每平方米八九千元上涨到约1.6万元。”济南市房地产中介行业协会副会长张鑫恭说。

“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。

财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。

值得警惕的是，今年一些热点城市地价高涨，加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里，开发商入市要谨慎小心。

中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。而据万科最新公告，其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市，三季度土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。

“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。

“地王”频出，令房地产企业承压。近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露出拿地企业资金周转压力增大。

10月中旬，信达地产发布公告，宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权，融创中国和滨江集团分别持股40%和10%，三方合作开发该项目。这一今年5月123亿元拍下的全国总价地王，当时溢价率近96%。

业内人士认为，市场预期的走低，将导致未来一段时间“新地王”项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。

华融证券首席经济学家伍戈说，一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者；既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。

幕后黑手：投资投机下的虚火

房子是给人住的，这个定位不能偏离。

历次房市调控的最终目的都是一个，即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。

在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。

“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。

记者近日从珠海市住房和城乡规划建设局获知一个案例：珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子，近期正陆续出手。

同样在珠海，大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据，今年1至9月，全市一手房市场成交量中，珠海本市居民购买占比41.8%，珠海以外的国内其他地区居民占57.8%，国外买家占0.33%。

一家知名房地产企业副总裁说，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”这位副总裁说。

有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。

“如果这海量投资投机的钱投到粮食，我们就要吃不起饭，如果投向服装，我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示，对于吸附在砖头上的泡沫，地方政府要加大防范风险，避免陷入房地产泡沫。

灰色地带：造假炒作推高房价预期

虚假宣传，查!捂盘惜售，查!营销不规范，查!

10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务；上海依法查处8家违规房企、7家中介；广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚；武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

记者跟随深圳专项执法行动，来到“前海东岸”楼盘发现，该楼盘今年7月开盘当天实际成交140套，约占910套可售总房源的15.4%，却对外宣称开盘当天“主推户型两小时劲销90%”。

在杭州余杭的合景天峻楼盘，今年4月房价每平方米约1.3万元，10月个别户型涨到2.8万元。一共12栋楼分十多次开盘，每次放出有限的房源，但每次开盘房价都会上涨。

发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。

除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。

山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说，今年6月，济南东部唐冶某地块拍出“地王”，其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元，接近年初部分项目新房售价。该地块属于低密度住宅用地，定位高档住宅自然价格高，但却引发炒作，造成民众恐慌，抬升房价上涨预期，随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。

针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳，在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上，召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。

房地产的未来健康发展，离不开良好的市场秩序。

中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序，目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了，市场环境正在净化。

相关标签：房价    楼市    房地产    

2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨？

红色警报：“买房杠杆高，买地杠杆更高”

如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。

“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。

从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。

据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。

相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。

今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来？

“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。

记者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。

如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。

树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。

中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。

值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。

金色诱惑：割舍不下的“地王”盛宴

各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。

“今年济南东部先后出了两个地王，地面价格从每平方米7000多元直线上升至9000元左右，导致房价从年初每平方米八九千元上涨到约1.6万元。”济南市房地产中介行业协会副会长张鑫恭说。

“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。

财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。

值得警惕的是，今年一些热点城市地价高涨，加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里，开发商入市要谨慎小心。

中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。而据万科最新公告，其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市，三季度土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。

“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。

“地王”频出，令房地产企业承压。近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露出拿地企业资金周转压力增大。

10月中旬，信达地产发布公告，宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权，融创中国和滨江集团分别持股40%和10%，三方合作开发该项目。这一今年5月123亿元拍下的全国总价地王，当时溢价率近96%。

业内人士认为，市场预期的走低，将导致未来一段时间“新地王”项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。

华融证券首席经济学家伍戈说，一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者；既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。

幕后黑手：投资投机下的虚火

房子是给人住的，这个定位不能偏离。

历次房市调控的最终目的都是一个，即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。

在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。

“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。

记者近日从珠海市住房和城乡规划建设局获知一个案例：珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子，近期正陆续出手。

同样在珠海，大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据，今年1至9月，全市一手房市场成交量中，珠海本市居民购买占比41.8%，珠海以外的国内其他地区居民占57.8%，国外买家占0.33%。

一家知名房地产企业副总裁说，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”这位副总裁说。

有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。

“如果这海量投资投机的钱投到粮食，我们就要吃不起饭，如果投向服装，我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示，对于吸附在砖头上的泡沫，地方政府要加大防范风险，避免陷入房地产泡沫。

灰色地带：造假炒作推高房价预期

虚假宣传，查!捂盘惜售，查!营销不规范，查!

10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务；上海依法查处8家违规房企、7家中介；广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚；武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

记者跟随深圳专项执法行动，来到“前海东岸”楼盘发现，该楼盘今年7月开盘当天实际成交140套，约占910套可售总房源的15.4%，却对外宣称开盘当天“主推户型两小时劲销90%”。

在杭州余杭的合景天峻楼盘，今年4月房价每平方米约1.3万元，10月个别户型涨到2.8万元。一共12栋楼分十多次开盘，每次放出有限的房源，但每次开盘房价都会上涨。

发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。

除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。

山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说，今年6月，济南东部唐冶某地块拍出“地王”，其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元，接近年初部分项目新房售价。该地块属于低密度住宅用地，定位高档住宅自然价格高，但却引发炒作，造成民众恐慌，抬升房价上涨预期，随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。

针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳，在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上，召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。

房地产的未来健康发展，离不开良好的市场秩序。

中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序，目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了，市场环境正在净化。

相关标签：房价    楼市    房地产    

【受美联储加息预期渐浓影响，人民币兑美元离岸汇率跌破6.9，逼近新的关口。从2014年1月，人民币结束升值单边浮动以来，人民币至今贬值已有10%左右。虽然与其他主要储备货币相比，这点贬值幅度是小巫见大巫，加上在中国经济放缓的背景下，人民币对美元贬值也有利于经济发展。

不过，人民币贬值究竟如何形成，还是很值得探究。除了美联储加息等外部因素，通常人们认为，人民币贬值跟中国经济增速放慢有关。不过，李迅雷这篇文章通过国际比较认为，经济增速、外贸顺差和资本流入规模等对汇率的影响，可能比较间接些。决定汇率变化的最主要因素应该是货币供应量。】

当下人民币贬值的预期依旧很强烈，为此，央行对人民币资本项下的管制也进一步加强，但管制或许又会强化了贬值预期。外贸顺差、外汇储备及经济增长前景等是否是影响汇率的主要因素？从购买力平价角度看，很多新兴经济体的货币都属于过度贬值了，原因何在？中国作为全球第二大经济体和外汇储备第一大国，贬值空间究竟还有多大？

本文尝试探讨这些问题，尽管无法得出一个令人信服的结论，但在前同事王晓东的启发和支持下，至少对有关汇率决定因素中一些似是而非的观念提出了质疑。

为何新兴经济体货币汇率易超贬

为何新兴经济体的货币一般都会贬过头呢？逻辑很简单，因为相对于发达经济体的可自由兑换的国际货币而言，它们的流通性和可兑换性都差，主权信用评级也差，这好比一个是主板股票，另一个是新三板股票，前者的流动性很好，财务透明度也高，估值水平当然可以比后者高。从理论上讲，风险溢价通常等于流动性溢价加上信用溢价，新兴经济体货币的风险溢价率较高，故超贬现象就成为常态。

国际货币基金组织（IMF）每年都对各国货币估算出一个以美元计价的购买力平价（PPP），有人统计过，当2011年全球的名义GDP总额超过72万亿美元的时候，按IMF估算的购买力平价计算的GDP总额达到90万亿，也就是说，全球除美国之外的其他国家货币总体被低估了约25%，当然，这当中主要是新兴经济体的货币被低估。

如IMF依照购买力平价计算的2016年俄罗斯人均GDP为26109美元，但名义人均GDP只有8058美元，比中国还低，因此，按照购买力平价理论，卢布兑美元汇率或被低估了2.24倍（26109/8058减去1）；同理，印度被低估了2.87倍，巴西被低估了0.77倍，中国被低估了0.83倍。我们不妨把这些倍数称之为本币的风险溢价率。

虽然购买力平价是理论计算结果，但基本能够如实反映在不同国家使用等额美元所能获得的商品和服务的差异。中国相比金砖国家中的印度和俄罗斯，风险溢价率要低很多，这是否外汇管制有关呢？如作为高收入地区的台湾，新台币的风险溢价率也高于大陆的人民币。

很多新兴经济体的名义汇率之所以会出现大幅贬值，主要是因为它们大多靠货币扩张来应对经济难题，中国、巴西、南非、印度和俄罗斯等金砖五国也莫不如此。如1976年末，1美元兑印度卢比汇率为8.97，如今则上升至66.7，过去40年里卢比对美元的贬值幅度竟然达到644%，俄罗斯更是贬值了80多倍（1976年底1美元=0.74卢布）。

中国过去40年的贬值幅度还不算大，虽然超过250%，但相比其他新兴经济体要小得多，这可能与外汇管制有关。

此外，外贸顺差和外资的大量流入让中国成为外汇储备第一大国，这对于稳定币值是否有贡献呢？接下来探讨这个问题。

决定汇率水平的最主要因素是什么

从一般意义上去理解，外汇储备越多，说明对应的外币资产越多，那么，本币的稳定性就越好。但事实上新兴经济体的外汇储备并不算少，尤其是金砖四国，如中国的外汇储备全球第一，俄罗斯、巴西和印度的外汇储备在全球排名都在前十位置，但名义汇率都大幅低于实际汇率。即便像中国台湾这样一个外汇储备全球排名第三的地区（4340亿美元），名义汇率也是超贬的。

王晓东专门研究了1973年年初至今的美元指数（major，指对欧元、日元、英镑等7个主要国际货币）的走势，发现美元指数至今只贬值了15%左右；但对中国、俄罗斯、印度、巴西、南非、墨西哥等约20个国家货币的美元指数（OITP）同期升值却超过70倍。尽管相对于major国家，OITP国家的经济整体上蓬勃向上，但汇率却无一例外地出现超大幅度贬值。

为何美元指数（OITP）的升值幅度如此夸张呢？如果既非外汇储备不足的原因，也非经济增长缓慢的原因，那只能是货币超发原因了。因为汇率从本质上讲，就是一种货币对另一种货币的供需关系。如印度这两年的经济增速在全球领先，已超过中国，海外直接投资规模也超过中国，成为全球第一，但印度卢比却依然维持贬值的走势。

美元相对于其他发达国家贬值只15%，变化幅度之小真是匪夷所思，因为毕竟经历了43年时间，美元指数（major）波动的幅度如此之小，说明发达国家大多没有滥发货币。

如日本这些年来，无论是经济增长还是出口都非常乏力，且还实行负利率，但日元对美元却没有出现趋势性的贬值或升值，如目前美元兑日元在106左右，与10年前的汇率水平（100左右）相差很小。

日本2006年末的M2为714万亿日元，如今只提高至940万日元，10年的M2累计只增长32%。为何日本的货币增长如此之慢呢？

原因是这10年间日本的贷款余额在不断下降，尽管GDP总体仍是上升的。但中国这10年的M2大约增长了345%。无论是日本还是美国，它们央行在货币投放上都很疯狂，但商业银行却都很节制，这是发达国家币值稳定的根本原因。

但新兴经济体却不一样，如中国央行的基础货币投放并不算多，今年8月，央行总资产为33.4万亿（2008年为19.9万亿),过去八年总资产规模才增长了67.8%，且大部分基础货币投放都是因外汇占款而产生的（约为26万亿），这说明央行并没有明显做大资产负债表的意愿。

但是，中国商业银行则是在法定准备金率高达15%的情况下，依然大肆扩张信贷规模，如2000年年初中国信贷余额只有9.3万亿，如今已经达到108.3万亿，扩大了10倍以上。信贷扩张的速度远超GDP增速，其结果是上市银行的净利润总额要超过所有上市公司净利润的一半以上。

因此，决定汇率变化的最主要因素应该是货币供应量，就像通胀是货币现象、房价是货币现象一样，汇率也是货币现象，货币一旦超发了，其能量总会释放出来，要么通胀，要么资产泡沫，要么货币贬值。

只是货币超发的过程未必会通胀，也有可能通缩；未必会引发资产价格泡沫，或许还会出现资产价格的低估；不一定马上出现货币贬值，也有可能升值。但从长期看，货币超发肯定会导致资产泡沫、通胀和货币贬值。

至于经济增速、外贸顺差和资本流入规模等对汇率的影响，可能比较间接些，也很难定量。或许它们的实际汇率的影响更明显些，如体现在购买力平价上。但实际汇率的“实际意义”似乎不大，因为绝大部分人只关心名义汇率，并以名义汇率来衡量财富和参与相关的经济活动。

管制之下人民币贬值空间究竟还有多大

中国加入了SDR，说明人民币成为国际货币的前景进一步明朗，但汇率形成机制和资本账户开放的进展似乎总比预期的要慢，尤其当人民币贬值预期抬升之后，外汇管制也随之加强。

管制的加强究竟会减弱预期还是会加强预期呢？人民币有离岸价和在岸价，离岸价总是高于在岸价，但价差并不大，似乎表明在不管制的情况下汇率的贬值空间也不大。但毕竟人民币在资本项下还不能自由兑换，外汇也不能自由进出。

如中国与印度相比，同样都是实行有管理的浮动汇率，但印度的浮动幅度要大于中国。在金融的开放度上，中国也落后于印度。这就给人民币自由兑换和资本项下开放条件下的贬值幅度还有多大留下了悬念。

不少人在寻找人民币的“均衡汇率”，均衡汇率水平只有在外汇市场充分开放条件下，通过汇率长期不断波动之后才能形成一个阶段性平衡点，但在管制条件下均衡汇率难以形成。那么，有没有可能计算出一个“理论”上的均衡汇率呢？

王晓东认为，可以通过M2与GDP之间的比价关系来找到“合理”的汇率水平。如以2000年为基期，当初人民币兑美元的汇率为8.28:1；同时，GDP按2000年作为不变价计算（按目前修正后数据，下同），2000年的M2规模为13.5万亿，1元人民币M2对应的GDP为0.77元，如今，1元人民币M2对应的GDP为0.27元。

美国2000年1美元M2对应的GDP为2.6美元，如今1美元M2对应的GDP为1.3美元。若按此比值关系，那人民币兑美元汇率为11.6:1。

依据这种挂钩GDP与M2的比值变化来推算人民币合理的汇率水平，显得有点简单粗暴。首先，2000年的时候，人民币汇率8.28:1是否属于均衡汇率也是要打问号的，尽管当时的外汇黑市价与官价都很接近了。

其次，不仅因为中国的GDP与美国的GDP在计算口径上存在差异，从而导致中国的GDP有所低估，而且中美两国产业结构上的差异使得GDP缺乏可比性，如中国GDP中第二产业的占比较高，过去一直超过50%，而美国不足20%，第二产业的产出中，大部分是可贸易品，属于全球定价的，而第三产业的产出中，大部分是不可贸易品。因此，GDP统计口径和结构性差异也可以从两国的购买力平价上体现出来。

第三，选择不同的基期，M2与GDP之间的比价关系又会出现差异。正如王晓东又以2006年作为基期（人民币步入升值阶段），当时人民币兑美元的汇率为1：8.08，按2006年不变价计算的1元人民币M2对应0.63元GDP，如今为0.32元GDP；同时，按2006年不变价计算的1美元M2对应的GDP为1.97美元，如今为1.19美元。若按此比值关系，那人民币兑美元汇率应该为9.5:1。

尽管用M2/GDP的比值关系来推算理论汇率存在很大问题，却反映了一个毋容置疑的事实，即过去20多年来货币供应量相对于GDP的规模来说，多得有点离谱，尤其在2009年之后货币增速继续高增长是有违常理的，因为经济增速与货币增速之间的剪刀差不宜过大，不要因为CPI没有显著上升就以为提高M2增速问题不大，如前所述，通胀、资产泡沫和贬值都是货币过量投放的多种表现形式。

GDP作为产出指标，必须关注其背后的投入量究竟多少，是否合理。比如，2014年的GDP目标为7.5%，M2增速目标为13%；2015年GDP的目标为7%左右，M2的增速目标是12%；2016年GDP的目标为6.5%-7%。但M2的增速目标却提高至13%，显然是投入多产出少，目前，货币过量导致的问题至少在资产和汇率两个指标上都体现出来了。

同时，我们还需要关注的现象是，量化宽松的货币政策还会导致贫富差距过大。

如美国次贷危机之后，M2增速也大幅上行，美国全部储户的基尼系数居然已经高达0.48，这或许也是导致川普大选获胜的重要原因，因为奥巴马在过去8年的执政期间过多利用了金融手段来刺激经济，导致贫富差距扩大，导致中低收入群体去“占领华尔街“，川普则主张多用财政手段，通过减税和增加基础设施投入，让中低收入群体受益。

因此，无论从人民币国际化，从抑制资产泡沫的角度，还是从防通胀、缩小贫富差距的角度，都应该严格控制货币规模，这与供给侧结构性改革的目标完全吻合。

相应地，我们可以预料，今后外汇管制会进一步加强，毕竟防风险是首位的，故人民币贬值还会是渐进式的，如果货币规模扩大能够得到有效控制，则贬值的幅度应该有限，尽管GDP增速会相应减慢；如果货币规模难以有效控制，则贬值之路还可能很漫长。

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【受美联储加息预期渐浓影响，人民币兑美元离岸汇率跌破6.9，逼近新的关口。从2014年1月，人民币结束升值单边浮动以来，人民币至今贬值已有10%左右。虽然与其他主要储备货币相比，这点贬值幅度是小巫见大巫，加上在中国经济放缓的背景下，人民币对美元贬值也有利于经济发展。

不过，人民币贬值究竟如何形成，还是很值得探究。除了美联储加息等外部因素，通常人们认为，人民币贬值跟中国经济增速放慢有关。不过，李迅雷这篇文章通过国际比较认为，经济增速、外贸顺差和资本流入规模等对汇率的影响，可能比较间接些。决定汇率变化的最主要因素应该是货币供应量。】

当下人民币贬值的预期依旧很强烈，为此，央行对人民币资本项下的管制也进一步加强，但管制或许又会强化了贬值预期。外贸顺差、外汇储备及经济增长前景等是否是影响汇率的主要因素？从购买力平价角度看，很多新兴经济体的货币都属于过度贬值了，原因何在？中国作为全球第二大经济体和外汇储备第一大国，贬值空间究竟还有多大？

本文尝试探讨这些问题，尽管无法得出一个令人信服的结论，但在前同事王晓东的启发和支持下，至少对有关汇率决定因素中一些似是而非的观念提出了质疑。

为何新兴经济体货币汇率易超贬

为何新兴经济体的货币一般都会贬过头呢？逻辑很简单，因为相对于发达经济体的可自由兑换的国际货币而言，它们的流通性和可兑换性都差，主权信用评级也差，这好比一个是主板股票，另一个是新三板股票，前者的流动性很好，财务透明度也高，估值水平当然可以比后者高。从理论上讲，风险溢价通常等于流动性溢价加上信用溢价，新兴经济体货币的风险溢价率较高，故超贬现象就成为常态。

国际货币基金组织（IMF）每年都对各国货币估算出一个以美元计价的购买力平价（PPP），有人统计过，当2011年全球的名义GDP总额超过72万亿美元的时候，按IMF估算的购买力平价计算的GDP总额达到90万亿，也就是说，全球除美国之外的其他国家货币总体被低估了约25%，当然，这当中主要是新兴经济体的货币被低估。

如IMF依照购买力平价计算的2016年俄罗斯人均GDP为26109美元，但名义人均GDP只有8058美元，比中国还低，因此，按照购买力平价理论，卢布兑美元汇率或被低估了2.24倍（26109/8058减去1）；同理，印度被低估了2.87倍，巴西被低估了0.77倍，中国被低估了0.83倍。我们不妨把这些倍数称之为本币的风险溢价率。

虽然购买力平价是理论计算结果，但基本能够如实反映在不同国家使用等额美元所能获得的商品和服务的差异。中国相比金砖国家中的印度和俄罗斯，风险溢价率要低很多，这是否外汇管制有关呢？如作为高收入地区的台湾，新台币的风险溢价率也高于大陆的人民币。

很多新兴经济体的名义汇率之所以会出现大幅贬值，主要是因为它们大多靠货币扩张来应对经济难题，中国、巴西、南非、印度和俄罗斯等金砖五国也莫不如此。如1976年末，1美元兑印度卢比汇率为8.97，如今则上升至66.7，过去40年里卢比对美元的贬值幅度竟然达到644%，俄罗斯更是贬值了80多倍（1976年底1美元=0.74卢布）。

中国过去40年的贬值幅度还不算大，虽然超过250%，但相比其他新兴经济体要小得多，这可能与外汇管制有关。

此外，外贸顺差和外资的大量流入让中国成为外汇储备第一大国，这对于稳定币值是否有贡献呢？接下来探讨这个问题。

决定汇率水平的最主要因素是什么

从一般意义上去理解，外汇储备越多，说明对应的外币资产越多，那么，本币的稳定性就越好。但事实上新兴经济体的外汇储备并不算少，尤其是金砖四国，如中国的外汇储备全球第一，俄罗斯、巴西和印度的外汇储备在全球排名都在前十位置，但名义汇率都大幅低于实际汇率。即便像中国台湾这样一个外汇储备全球排名第三的地区（4340亿美元），名义汇率也是超贬的。

王晓东专门研究了1973年年初至今的美元指数（major，指对欧元、日元、英镑等7个主要国际货币）的走势，发现美元指数至今只贬值了15%左右；但对中国、俄罗斯、印度、巴西、南非、墨西哥等约20个国家货币的美元指数（OITP）同期升值却超过70倍。尽管相对于major国家，OITP国家的经济整体上蓬勃向上，但汇率却无一例外地出现超大幅度贬值。

为何美元指数（OITP）的升值幅度如此夸张呢？如果既非外汇储备不足的原因，也非经济增长缓慢的原因，那只能是货币超发原因了。因为汇率从本质上讲，就是一种货币对另一种货币的供需关系。如印度这两年的经济增速在全球领先，已超过中国，海外直接投资规模也超过中国，成为全球第一，但印度卢比却依然维持贬值的走势。

美元相对于其他发达国家贬值只15%，变化幅度之小真是匪夷所思，因为毕竟经历了43年时间，美元指数（major）波动的幅度如此之小，说明发达国家大多没有滥发货币。

如日本这些年来，无论是经济增长还是出口都非常乏力，且还实行负利率，但日元对美元却没有出现趋势性的贬值或升值，如目前美元兑日元在106左右，与10年前的汇率水平（100左右）相差很小。

日本2006年末的M2为714万亿日元，如今只提高至940万日元，10年的M2累计只增长32%。为何日本的货币增长如此之慢呢？

原因是这10年间日本的贷款余额在不断下降，尽管GDP总体仍是上升的。但中国这10年的M2大约增长了345%。无论是日本还是美国，它们央行在货币投放上都很疯狂，但商业银行却都很节制，这是发达国家币值稳定的根本原因。

但新兴经济体却不一样，如中国央行的基础货币投放并不算多，今年8月，央行总资产为33.4万亿（2008年为19.9万亿),过去八年总资产规模才增长了67.8%，且大部分基础货币投放都是因外汇占款而产生的（约为26万亿），这说明央行并没有明显做大资产负债表的意愿。

但是，中国商业银行则是在法定准备金率高达15%的情况下，依然大肆扩张信贷规模，如2000年年初中国信贷余额只有9.3万亿，如今已经达到108.3万亿，扩大了10倍以上。信贷扩张的速度远超GDP增速，其结果是上市银行的净利润总额要超过所有上市公司净利润的一半以上。

因此，决定汇率变化的最主要因素应该是货币供应量，就像通胀是货币现象、房价是货币现象一样，汇率也是货币现象，货币一旦超发了，其能量总会释放出来，要么通胀，要么资产泡沫，要么货币贬值。

只是货币超发的过程未必会通胀，也有可能通缩；未必会引发资产价格泡沫，或许还会出现资产价格的低估；不一定马上出现货币贬值，也有可能升值。但从长期看，货币超发肯定会导致资产泡沫、通胀和货币贬值。

至于经济增速、外贸顺差和资本流入规模等对汇率的影响，可能比较间接些，也很难定量。或许它们的实际汇率的影响更明显些，如体现在购买力平价上。但实际汇率的“实际意义”似乎不大，因为绝大部分人只关心名义汇率，并以名义汇率来衡量财富和参与相关的经济活动。

管制之下人民币贬值空间究竟还有多大

中国加入了SDR，说明人民币成为国际货币的前景进一步明朗，但汇率形成机制和资本账户开放的进展似乎总比预期的要慢，尤其当人民币贬值预期抬升之后，外汇管制也随之加强。

管制的加强究竟会减弱预期还是会加强预期呢？人民币有离岸价和在岸价，离岸价总是高于在岸价，但价差并不大，似乎表明在不管制的情况下汇率的贬值空间也不大。但毕竟人民币在资本项下还不能自由兑换，外汇也不能自由进出。

如中国与印度相比，同样都是实行有管理的浮动汇率，但印度的浮动幅度要大于中国。在金融的开放度上，中国也落后于印度。这就给人民币自由兑换和资本项下开放条件下的贬值幅度还有多大留下了悬念。

不少人在寻找人民币的“均衡汇率”，均衡汇率水平只有在外汇市场充分开放条件下，通过汇率长期不断波动之后才能形成一个阶段性平衡点，但在管制条件下均衡汇率难以形成。那么，有没有可能计算出一个“理论”上的均衡汇率呢？

王晓东认为，可以通过M2与GDP之间的比价关系来找到“合理”的汇率水平。如以2000年为基期，当初人民币兑美元的汇率为8.28:1；同时，GDP按2000年作为不变价计算（按目前修正后数据，下同），2000年的M2规模为13.5万亿，1元人民币M2对应的GDP为0.77元，如今，1元人民币M2对应的GDP为0.27元。

美国2000年1美元M2对应的GDP为2.6美元，如今1美元M2对应的GDP为1.3美元。若按此比值关系，那人民币兑美元汇率为11.6:1。

依据这种挂钩GDP与M2的比值变化来推算人民币合理的汇率水平，显得有点简单粗暴。首先，2000年的时候，人民币汇率8.28:1是否属于均衡汇率也是要打问号的，尽管当时的外汇黑市价与官价都很接近了。

其次，不仅因为中国的GDP与美国的GDP在计算口径上存在差异，从而导致中国的GDP有所低估，而且中美两国产业结构上的差异使得GDP缺乏可比性，如中国GDP中第二产业的占比较高，过去一直超过50%，而美国不足20%，第二产业的产出中，大部分是可贸易品，属于全球定价的，而第三产业的产出中，大部分是不可贸易品。因此，GDP统计口径和结构性差异也可以从两国的购买力平价上体现出来。

第三，选择不同的基期，M2与GDP之间的比价关系又会出现差异。正如王晓东又以2006年作为基期（人民币步入升值阶段），当时人民币兑美元的汇率为1：8.08，按2006年不变价计算的1元人民币M2对应0.63元GDP，如今为0.32元GDP；同时，按2006年不变价计算的1美元M2对应的GDP为1.97美元，如今为1.19美元。若按此比值关系，那人民币兑美元汇率应该为9.5:1。

尽管用M2/GDP的比值关系来推算理论汇率存在很大问题，却反映了一个毋容置疑的事实，即过去20多年来货币供应量相对于GDP的规模来说，多得有点离谱，尤其在2009年之后货币增速继续高增长是有违常理的，因为经济增速与货币增速之间的剪刀差不宜过大，不要因为CPI没有显著上升就以为提高M2增速问题不大，如前所述，通胀、资产泡沫和贬值都是货币过量投放的多种表现形式。

GDP作为产出指标，必须关注其背后的投入量究竟多少，是否合理。比如，2014年的GDP目标为7.5%，M2增速目标为13%；2015年GDP的目标为7%左右，M2的增速目标是12%；2016年GDP的目标为6.5%-7%。但M2的增速目标却提高至13%，显然是投入多产出少，目前，货币过量导致的问题至少在资产和汇率两个指标上都体现出来了。

同时，我们还需要关注的现象是，量化宽松的货币政策还会导致贫富差距过大。

如美国次贷危机之后，M2增速也大幅上行，美国全部储户的基尼系数居然已经高达0.48，这或许也是导致川普大选获胜的重要原因，因为奥巴马在过去8年的执政期间过多利用了金融手段来刺激经济，导致贫富差距扩大，导致中低收入群体去“占领华尔街“，川普则主张多用财政手段，通过减税和增加基础设施投入，让中低收入群体受益。

因此，无论从人民币国际化，从抑制资产泡沫的角度，还是从防通胀、缩小贫富差距的角度，都应该严格控制货币规模，这与供给侧结构性改革的目标完全吻合。

相应地，我们可以预料，今后外汇管制会进一步加强，毕竟防风险是首位的，故人民币贬值还会是渐进式的，如果货币规模扩大能够得到有效控制，则贬值的幅度应该有限，尽管GDP增速会相应减慢；如果货币规模难以有效控制，则贬值之路还可能很漫长。

相关标签：人民币    贬值    汇率